איחוד הלוואות הוא פתרון קל ומעשי בעל יתרונות בולטים אל מול כל נטילת הלוואה נוספת. הלוואה זו תאפשר סגירת כל ההתחייבויות  באמצעות משכנתא אחת בעלת ריביות נמוכות באופן משמעותי ממה שקיים ועם יכולת פריסה ארוכה. בהלוואה זו, ממשכנים את הנכס שבבעלותכם  ועד אחוזי מימון  גבוהים וכמובן בהנחה שאתם עומדים ביחס החזר ומסוגלים לעמוד בתשלום החודשי  חברת גפן פיננסים  תוכל לסייע ולרקום תכנית כלכלית חכמה שבתוכה תשלב מחזור משכנתאות כשהכוונה להגדלת המשכנתא הקיימת ו/או משכנתא חדשה כאשר מטרתה להחליף את כל ההתחייבויות שלכם בתנאים הרבה יותר טובים שיתאימו למצבכם הכלכלי ויאפשרו לכם לחיות ברווחה כלכלית .והרבה שקט ביום יום

האם כדאי לבצע איחוד הלוואות?

ברוב המקרים, איחוד הלוואות הוא הפתרון הכדאי ביותר, מאחר והוא מאפשר החזר חודשי אשר למתאים למצבכם הפיננסי הנוכחי, במהלך החיים המשפחה מתרחבת, ההכנסות קטנות, ההוצאות עולות, יוקר המחיה מחייב אותנו להוציא הרבה יותר כסף על מנת לכלכל את המשפחה ולכן חשוב להתכונן לכל תרחיש כזה ובמקרים מסומיימים עלינו לעשות חישוב מסלול מחדש ולהתאים את ההחזר שלנו למצב הנוכחי.

הלוואות אשר נלקחות לכל מטרה הן בריבית גבוהה ביחס להלוואת משכנתא ולכן גם במקרים בהם הלוואה נלקחה ל- 5 שנים ומוחלפת במשכנתא ל -20  שנים, קיים חסכון בהחזר הסופי של ההלוואה.

בנוסף, בכל תרחיש בו משפחה אינה מסוגלת לעמוד בהחזר החודשי (גם אם ההלוואה עומדת להסתיים בעוד שנתיים),  כדאי ומומלץ לבחון את האפשרות להחליפה במשכנתא כאשר היא נפרסת לטווח ארוך ועם החזר חודשי נמוך מאשר להגיע למצב שהבנק מחזיר הוראות קבע ופיגורים בתשלומי ההלוואה הסדירים. כל תרחיש כזה עלול לגרום לפגיעה בחיווי האשראי שלנו ולמנוע מאיתנו לקבל אשראי מהחברות השונות.

איך כדאי לבצע איחוד הלוואות?

זקוקים לייעוץ בנוגע לאיחוד ההלוואות שלכם? מוזמנים לפנות אלינו.

אנו, חברת גפן פיננסים  – חברה מובילה בתחום הייעוץ הפיננסי עוסקים בכל הקשור במשכנתאות ובעתיד הכלכלי שלכם.

שנות הניסיון הרבות שלנו, כמות הלקוחות שמבצעים דרכנו את התהליך והמקצועיות מאפשרות לנו להשיג עבורכם את התנאים האופטימליים.

אצלנו תהנו מליווי אישי, מקצועי, נגיש וזמין – אל תהססו! מחכים לכם!

הפוסט מה הוא  איחוד הלוואות ומתי נשתמש  בו? הופיע לראשונה ב-גפן בסד.

אחד החלומות הכי גדולים של משפחות בישראל הוא לקנות דירה חדשה ולהיות בעלים של נכס. למרבה הצער, מדובר בעניין לא פשוט ויקר מאוד בישראל, ולכן יש צורך בלקיחת משכנתא ארוכת טווח. המילה "משכנתא" היא אחת המילים המאיימות ביותר בלקסיקון העברי משום שמדובר בהתחייבות כלכלית ארוכת טווח ממנה קשה מאוד להשתחרר. ההגדרה היא נכונה, אך מרבית האנשים לא מבינים שיש הרבה מרכיבים למשכנתא ויש הבדל גדול בין משכנתא נכונה בתנאים טובים לבין משכנתא בתנאים רעים אשר משעבדת את הלווים לתקופה ארוכה, ללא כל סיבה טובה מלבד חוסר ידע, חוסר אסרטיביות ועבודה לא נכונה. 

כל אחד שואל את עצמו איך לוקחים משכנתא נכון ולכך יש כמה תשובות. לכל משכנתא יש ריביות, עמלות ומספר אלמנטים מורכבים, אשר בתור לקוחות, יש דרך להוריד אותן ולחסוך עשרות אלפי שקלים במהלך תקופת ההחזר, שיכולה להגיע גם ל-30 שנים.

איך עושים זאת? בעזרת ידע ואנשי מקצוע. משכנתא היא למעשה הלוואה שלוקחים מהבנק (או ממקומות אחרים) בתנאים מסוימים. לרוב, עבור המשפחה הממוצעת מדובר על סכום כסף שנע סביב מיליון השקלים (כשני שליש מהסכום של דירת חמישה חדרים ממוצעת בפריפריה בישראל) וסכום הריביות מסתכם ב-300 עד 350 אלף שקלים.

תנאים איכותיים

כמעט כל מי שקונה בית בישראל צריך לקחת משכנתא, ועליו להבין שהוא לקוח, והוא יכול לבדוק את התנאים בכל גורם שמציע משכנתא. יש הרבה פרמטרים למשכנתא, כמו מסלולי תשלום שונים (צמוד מדד או לא צמוד מדד), מט"ח, החזרי קרן או ריבית וכו'. חשוב לנסות לקרוא, ללמוד ולהבין, וגם להיעזר בשירותים מקצועיים כמו אלו של יועץ משכנתאות כיום ישנם יועצי משכנתאות איכותיים מאוד, שיכולים להביא לחסכון עצום. אפשר להשתמש בשירות של חברות ייעוץ גדולות ומנגד – לעבוד גם חברות קטנות ופרטיות ולצפות ליחס אישי יותר. 

המטרה הסופית היא לקחת משכנתא אותה יהיה נוח להחזיר ובמקביל, לנסות ולחסוך הרבה מאוד כסף בתשלום הריביות והעמלות השונות. אנשים רבים שואלים את עצמם איך לוקחים משכנתא בצורה הטובה ביותר ובתנאים הטובים ביותר והתשובה היא בדרך כלל באמצעות התמקחות, ידע מספק ואף ייעוץ עם אנשי מקצוע אשר יכולים לכוון אנשים אל הכיוון הנכון. לא מדובר בהלוואה פשוטה, ולמעשה, היא כזו שמושפעת ממדדים, ממט"ח וגם מהמצב הכלכלי של הלווה. הדבר הכי נכון שאפשר לעשות הוא לנסות ללמוד את הנושא לעומק ואז לבצע סקר שוק מקיף לגבי התנאים שאפשר לקבל בכל בנק. כאשר מדברים על תקופה של 30 שנים, כל שקל חשוב, ולכן כל פעולה קטנה יכולה להתברר כקריטית.

עזרה מקצועית

כאשר מדברים על עזרה מקצועית בתחום המשכנתא, מדברים על יועץ משכנתאות. היועץ מבצע סקירה כלכלית ואישית מלאה של הלווה, של ההכנסות וההוצאות שלו, ובנוסף מסייע גם בסקר השוק ובמשא ומתן מול הבנקים, שעלול להיות קשוח ומתיש, ובנוסף, לא תמיד קשור לבנק בו אתם מנהלים את ענייניכם בשוטף. המטרה, לבסוף, היא להגיע למשכנתא הנוחה ביותר בתנאים הטובים ביותר. כאשר בוחרים יועץ משכנתאות טוב, אפשר להחזיר את ההשקעה בתוך כמה חודשים בלבד. לאור כל הנתונים הללו, אפשר להבין שהתחום של ייעוץ משכנתאות הוא מאוד מבוקש.

ייעוץ משכנתאות הוא רווחי מאוד, וגם כזה שמחזיר את ההשקעה של הלקוח במהרה, ולכן, קל למכור אותו והוא מבוקש מאוד. אנשים שרוצים לשפר את תנאי המשכנתא שלהם וללמוד על הנושא בצורה מקיפה חייבים לבחור בחברת ייעוץ משכנתאות מקצועית על מנת לקבל את מלוא המידע העדכני והאיכותי ביותר בתחום המשכנתאות על מנת להגיע לתהליך לקיחת או מחזור משכנתא מוכנים בצורה אידיאלית.

לפרטים נוספים לחץ כאן!

הפוסט איך לוקחים משכנתא נכון? הופיע לראשונה ב-גפן בסד.

לאחרונה נודע כי המפקח על הבנקים שוקל לבצע מספר רפורמות, הוראות רגולטוריות שישפיעו על המערכת הבנקאית, בגלל נתוני גובה המשכנתאות שהינם במינוף גבוה, כלומר אחוז מימון של יותר מ50%, וגובה ההלוואה המזנקים. עם עליית מחירי הדיור, גובה ההלוואה הממוצעת הכפיל את עצמו בשנתיים וחצי האחרונות (!). הלוואה ממוצעת עמדה על כ- 500-600 אלף שקלים ואילו כיום ההלוואות עומדות על מעל מיליון שקלים בממוצע בהלוואות הממונפות, כלומר עם אחוז מימון גבוה. כעת בבנק ישראל מוטרדים מהעניין והמפקח על הבנקים שוקל להטיל הגבלות רגולטוריות על משכנתאות במינוף גבוה.

יש לדעת, ישנה הגבלה מבנק ישראל שמי יכול לקחת מעל 50 אחוז מימון הם רק מחוסרי דיור שהדירה היחידה שלהם או משפרי דיור המצהירים שמוכרים את הדירה הראשונה שלהם ורוכשים דירה אחרת במקום. כלומר, לרוב מדובר בזוגות צעירים. אז קיים חשש שאם יוטלו מגבלות על הבנקים במתן משאות למשכנתאות במימון גבוה, הכנת ההדירות פשוט יגדילו את ההלוואה המשלימה מהגופים החוץ-בנקאי רוויים, מה שייקר להם את העלויות מימון רכישת הדירה, במיוחד זו בו הריבית עלתה ביטוח. לסבר את האוזן, כיום הבנקים נותנים עד 75% מימון שזה המקסימום לדירה יחידה, וגם זה כבר אינו מספיק, והלווים נאלצים את ההון העצמי להשכרה (25/30%) ומבקשים אישור למשכנתא דרגה שנייה ופונים לגופי מימון חוץ בנקאיים כדי לקבל עד עוד 15% נוספים. הלווה לוקחת שתי הלוואות אפשר לקנות את דירת החלומות והחזרים החודשיים להגיע עד 40% מגובה ההכנסה!

בעיה זו של מינוף בריביות שמעמידים גופי חוץ בנקאיים, איננה רק לזוגות צעירים. גם משקיע שרוכש דירה נוספת בעזרת הלוואה מחברת מימון חוץ בנקאית עם סביבת ריבית של 6% , יגלגל בסופו של דבר את עלות הריבית הגבוהה לשוכרים וגם מחירי השכירות יזנקו. בבנק ישראל לא פתר דבר.

לדעתי, הפתרון למצוקת הדיור הוא הגבלת הבנקים במתן הסכמה לדרגה שנייה. על ידי כך שבנק ישראל יגביל את הבנקים למתן אפשרות לתת דרגה שנייה, אז לא רק שהלווים לא ייקחו את ההשלמה מהגופים החוץ בנקאיים, הלווים יבינו שעם 200 אלף שקל אין להם את ההון העצמי לדירה ב-2 מיליון שקלים. מקטינים את רמת המינוף של גובה ההלוואה באחוז מימון גבוה. 

חשוב לזכור כי בשונה ממחיר הדלק , גז ושמל שמחירם מושפע מחוק ממשלה בלבד (והנה בחירות ערב מחירי הדלק יורדים), בעולם המשכנתאות, הבנקים אינם גופים פילנתרופים. הם רואים שציבור ווים משלמים ריביות גבוהות בגופים חוץ בנקאיים, אין ירידה בכמות המשכנתאות, הציבור הישראלי עוד ועוד ועוד ממוצע גובה הלוואה עולה ועולה… למה הם יורידו את הריביות? אם הלווים מסכימים ליטול משכנתאות באחוז ריבית גבוהה, גם כן עם ירידת עלויות הגיוס של הבנק, הלווים לא ירגישו ירידה בגובה הריביות.

מה בכל אופן ניתן להציע לזוג שרוצה להגדיל את ההון העצמי החסר לו לצורך רכישת הדירה? אחד מהפתרונות העדיפים יותר הוא נטילת משכנתא הפוכה ע"י צד שלישי, ברוב המקרים אלו ההורים או הסבים. הלווה (מעל גיל 55) נוטל את ההלוואה ולא משלם עליה , בסוג משכנתא זו אין דרישה של החזר חודשי המעמיס על הזוג הצעיר או על ההורים שיצא לפנסיה. החוב עצמו יפרע רק לאחר ה"120 שנה", לאחר שהלווה הלך לבית עולמו או למכור את הדירה. יכול ההורה להשיג הכנסה חודשית או הלוואה חד-פעמית נוספת שתיטיב עמו או עם בני משפחתו.

הפוסט די לממן את גופי המימון הופיע לראשונה ב-גפן בסד.

עליית הריבית יוצרת חשש מגובה ההחזרים וההתחייבויות החודשיות שעלולות לעלות. "רבים מתלבטים האם לחשב מסלול מחדש, האם למחזר את המשכנתא ובמיוחד האם כדאי לחכות ולא לקחת משכנתא. התשובה היא לא. ליתר דיוק, לא בהכרח."למרות שכותרות העיתונים מכריזות "התכוננו להיפרד מעשרות אלפי שקלים נוספים", במשכנתאות הראיה צריכה להיות רחבה ולא נקודתית. התקופה הקרובה היא תקופת למידה.

"העולם מתמודד כעת עם משבר יוקר מחייה ואנרגיה גלובלי, נוכל לקוות שזו תהיה תקופה קצרה, אבל זה מלמד אותנו שבניית משכנתא צריכה להיות בניית תמהיל נכונה גם בתנאי שוק משתנים. המשק אינו עומד על תילו על ריבית אפסית באופן שאין שינויים משמעותיים. חשוב להבין שהוא עשוי להשתנות. "אפשר לשנות את התמהיל המרכיב את המשכנתא בכל תקופת זמן ובתנאים מסוימים, או לחילופין ניתן לבחור מסלולים שישמרו עלינו משינויי השוק ויקבעו את ההחזר באופן המתאים לנו – וזאת תוך בניית תמהיל אינדיוודואלי.

"אנשים תמיד ימשיכו לקנות נדל"ן, תמיד יהיה צורך בסיסי בקורת גג. יכול להיות שעליית הריבית תצנן מעט את שוק המשקיעים, הביקוש יירד וכמה שחקנים ייצאו מהמשחק, אבל לבטח לא תהיה הצטננות בשוק הנדל"ן. עליית הריבית לא תמנע מהאנשים לקנות את בית המגורים שהם רוצים וחולמים עליו, והסוד הוא התכנון".

הפוסט האם עליית הריבית היא סיבה למחזר את המשכנתא? הופיע לראשונה ב-גפן בסד.

שוק הנדל"ן סוער במיוחד בתקופה האחרונה, וכל מי שמתבלט אם לקנות או לחכות, מרגיש סוער לא פחות. העלאת הריבית והצפי לאינפלציה משפיעים על השוק, והקונים הפוטנציאליים צופים בבהלה במחירים המשתוללים ותוהים אם הגענו לקצה, או שיש להם עוד לאן להאמיר.

"המציאות העכשווית בתחום הנדל"ן מורכבת: הקונים יושבים על הגדר ופרק הזמן הנדרש לביצוע כל עסקה התארך לעומת חודשים קודמים", אומר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר. "יש ירידה בכמות העסקאות מול נתונים מחודשים קודמים. לעומת זאת, אין ירידה במחירים, בכמות הלידים, בכמות הפגישות וברמת ההתעניינות מצד קוני הדירות הפוטנציאלים".

אז מה השתנה?"ההחלטה האם לרכוש כעת דירה הפכה להיות הרבה יותר קשה מצד הקונים בהשוואה לעבר הלא רחוק".האם יש צפי לירידת מחירים?"נכון לעכשיו אין ירידה במחירי הדירות. יזמים רבים אף העלו את המחירים לאור כניסת החוק המגביל את ההצמדה למדד תשומות הבנייה ל-40 אחוז מעלות הקנייה, לעומת 100 אחוז במצב הקודם".

השלכות עליית הריבית"עליית הריבית שמגיעה בעקבות שיא של אינפלציה במדינות רבות בעולם, לרבות ארצות הברית ומדינות רבות באיחוד האירופי (בחלקן שיא שלילי של 40 שנה אחורה) מגיעה בימים אלו גם לישראל ומכניסה את שוק הנדל"ן לעמדת המתנה", אומר שמול.

"השוק בישראל נהנה ב-16 השנים האחרונות מביקושים גבוהים מול ההיצע והמחירים לא הפסיקו לעלות מדי שנה בקצב הולך וגובר, אולם מרגע שחוקי המשחק השתנו ועידן הכסף הזול נגמר, אנו רואים ירידות חדות בשוק ההון, משבר הולך ומתפתח בשוק ההיי טק, אינפלציה משתוללת, עליות ריבית וחשש ממיתון עולמי ומקומי."השאלה הגדולה הנשאלת בשוק של היום היא: האם הדחף לקנות דירות יגבר על הפחד מקניית נדל"ן בתקופה זו או להיפך. בחודשים הקרובים נוכל לקבל את התשובה".

אז לקנות דירה כעת או לחכות?"זאת שאלת מיליון הדולר שנשאלת כרגע בשוק הנדל"ן", אומר שמול. "מצד אחד, הריבית הגבוהה, האינפלציה המשתוללת בעולם (שמרימה את ראשה גם בישראל), הירידה בקצב מכירת הדירות (לפי נתוני הלמ"ס) הם איתות ברור ששוק הנדל"ן בישראל לקראת התמתנות – וזאת אחרי שנה וחצי של עליות מחירים בלתי פוסקות וקצב עסקאות מהגבוהים בישראל אי פעם.

מצד שני, רמת הביקושים גבוהה מאוד בהשוואה להיצע, לאור הגידול המשמעותי של האוכלוסייה בישראל (המדינה המובילה בכמות הילדים על פי ה- OECD). לעומת זאת, מספר התחלות הבנייה עומד בממוצע על 50 אלף דירות בשנה, כאשר הביקוש על פי ההערכות הוא של כ-70 אלף יחידות דיור.השאלה הנשאלת כעת היא: איזה כוח כלכלי יגבר? האם עקומת הביקוש תגבר על עקומת עליית מחיר הכסף בשל עליית הריבית? והאם השחיקה בשכר לאור האינפלציה הגבוהה תהיה משמעותית יותר מול ההיצע הנמוך? התשובות לשאלות אלו יוכרעו בחודשים הקרובים – וישפיעו על הכיוון שאליו יפנה שוק הנדל"ן בישראל, ועל הכיס של כל אחת ואחד מאתנו.אז מה עושים? נקודות למחשבה ולהחלטה"התשובה לשאלת מיליון הדולר היא אישית: עליכם לבדוק את האפשרויות הכלכליות שלכם ואת יכולת ההחזר של המשכנתא, להביא בחשבון תרחישים שונים של ריבית וכמובן, למצוא עסקה נדל"נית טובה מול האלטרנטיבות. "צריך גם לזכור שבנדל"ן סכום המשחק הוא אפס: כשמחירי הדירות החדשות עולים, גם מחיר הדירה הקיימת (של משפרי הדיור) עולה, ולהיפך. לכן אם מצאתם דירה שמתאימה לצרכים שלכם, במחיר שוק סביר, מומלץ לרכוש אותה ולא להמתין."לעומת זאת, בתקופה זו פחות מומלץ לסגור עסקה במחיר גבוה ממחיר השוק והמתחרים, כי הציפייה לעליית מחירים בנדל"ן בסביבת ריבית גבוהה ואינפלציה גבוהה מתמתנת בצורה משמעותית".

הפוסט מחירי הנדל"ן שוברים שיאים: האם כדאי לקנות עכשיו דירה או שעדיף להמתין? הופיע לראשונה ב-גפן בסד.

השיטה עובדת כך – כדי לקבל משכנתא צריך להראות הון עצמי בשיעור של לפחות 30% מערך הנכס. במילים פשוטות, הלווים משלמים כ-30%, ומקבלים מהבנק למשכנתאות סדר גודל של 70% מערך הנכס. המצב הזה, אגב, הוא מראש לא עניין טריוויאלי, עד לפני מספר שנים, הלווים יכלו לקבל לכל היותר 50% מערך הנכס. אבל, על רקע העלייה במחירי הדירות, זה הפך להרבה יותר קשה, ועל רקע זה, התאפשרה ואושרה הרחבת המימון. עדיין – במקרים רבים זה לא מספיק.
בשנים האחרונות, כבר מקובל שערך המשכנתא הוא מעל 50% מערך הדירה. הבעייתיות עם המצב הזה מתחדדת כאשר (וזה לא תרחיש בלתי סביר) מחירי הדירות יורדים. אז, ערך המשכנתא בפועל (המשכנתא על פני התקופה) עלול להיות הרבה מעבר לאותו שיעור מימון שנלקח, וכמובן שככל ששיעור המימון גבוה יותר המצב מסוכן יותר, משכנתא שהיתה 70% מערך הנכס, עלולה להיות 80%, 90% ואפילו יותר במצב של ירידות מחירים בשוק.

זאת ועוד: במקביל לירידה בערך הדירה, המשכנתא (כתלות באורך החיים שלה, בתנאים שלה והתשלומים השוטפים ) עלולה לגדול על פני זמן, ואז עלולים הלווים להגיע למצב לכאורה אבסורדי שגדול המשכנתא שלהם קרוב ואפילו עולה על ערך הדירה. והנה המחשה – נניח שמשפחה רכשה דירה ב-2 מיליון שקלים וקיבלה משכנתא בשיעור של 70% מערך הדירה, כלומר בסך 1.4 מיליון שקל. נניח שהמשפחה הזו דחתה את התשלומים בשנה הראשונה כך שערך ההלוואה (שוב, רק לצורך הדוגמה) הסתכם אחרי שנה ב-1.5 מיליון שקל, נניח שבמקביל ירדו מחירי הדירות ב-10%, כלומר ערך הדירה ירד ל-1.8 מיליון שקל. במצב החדש (רק שנה אחרי קבלת המשכנתא) ערך המשכנתא מהווה כבר 83.3% מערך הדירה, ותחשבו מה יקרה בשנה השנייה אם המחירים ימשיכו לרדת…

הפוסט מימון של 100% מהדירה – ככה זה עובד, אל תנסו בבית! הופיע לראשונה ב-גפן בסד.

בסוף אוגוסט נכנסה לתוקפה רפורמת המסלולים במשכנתאות שיזמו בנק ישראל ורשות התחרות. הרפורמה מתבססת על ההבנה שמשכנתא היא מוצר מורכב, ובמצב הנוכחי של ריבוי מוצרים ומסלולים, קשה להשוות בין הצעות, והבנקים מנצלים זאת לטובתם. יש למעלה מ-30 מסלולים לנטילת משכנתא ומי שלא חי את התחום לא יבין את משמעות ההבדל בניהם.

כעת, הרפורמה החדשה מחייבת את כל הבנקים בישראל להוציא לכל לקוח 3 הצעות לתמהילי משכנתאות קבועים וזהים, ובכך להקל על הלקוח בהשוואה בין ההצעות – מסלול פיקס עם ריבית קבועה שלא משתנה לאורך כל התקופה, מסלול השלישים שמורכב מ-3 חלקים: ריבית קבועה, ריבית צמודה למדד וריבית משתנה, ומסלול שמורכב משני חצאים – חצי מהסכום בריבית קבועה וחצי מהסכום בריבית צמודה לפריים.
אבל יש לזכור שיש משתנה חשוב המשפיע על תנאי ההלוואה והריבית המשולמת בסוף התקופה, והוא משך תקופת ההלוואה, ועל זה הרפורמה לא נותנת מענה. בנק אחד יכול להציע את המסלול ל-25 שנה ואילו בנק אחר יציע את אותו מסלול בדיוק אבל ל-20 שנה – ההבדל הוא מהותי ולכן ההשוואה היא לא השוואה מוחלטת. אומנם ההצעות הן הצעות זהות, אבל אין באמת השוואה אמיתית.

חוץ משלושת המסלולים הזהים, הרפורמה מדברת גם על מסלול רביעי חופשי לכל בנק. המסלול הרביעי יהיה מורכב מצרכי הלקוח או הבנק ויהיה החזות של הבנק שאי אפשר להשוות אותה לבנק אחר. בשונה ממדינות אחרות, בישראל יש מגוון אפשרויות לתמהיל משכנתא שנועדו להתאים צרכים ולפרופיל של כל לווה. סביר להניח שעם השנים רוב הלווים יבחרו את המסלול הרביעי, גם הבנקים ויועצי המשכנתאות יכוונו את הלקוחות לעבר המסלול הרביעי, מה שיפגע באפקטיביות של הרפורמה.

סעיף נוסף ברפורמה מדבר על מענה ללקוח המבקש אישור עקרוני למשכנתא בתוך 4 ימי עסקים, אחרת הבנק יהיה חשוף לקנסות מבנק ישראל. מה שצפוי לקרות – שהבנקים לא יעמדו בעומס ויעדיפו להוציא קודם כל סירובים מאשר לקחת את הסיכון שלא לעמוד בלוח הזמנים ולקבל קנס. גם אם מדובר בלקוח הטוב ביותר לנטילת משכנתא, הבנק שמצוי בעומס ולא בטוח יספיק לעמוד בדרישת המענה ב-4 ימי עסקים יעדיף להוציא סירוב ולשלוח את הלקוח לפנות לסניף, ודווקא שבשנים האחרונות כל הבנקים עברו לשרות דיגיטלי מהיר ויעיל על-מנת להקל על נוטלי המשכנתאות.

לצד הביקורת, סעיף נוסף ברפורמה החדשה דורש מהבנקים להציג ללקוחות גם את הריבית הכוללת החזויה לאורך תקופת המשכנתא, סך התשלומים החזוי והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזיות. עד היום הבנקים הציגו ללקוחות תחזיות בהנחה שהמשק עומד על טילו למשך כל שנות המשכנתא! כעת על הבנקים יהיה להציג פרמטרים זהים לתחזיות בנק ישראל בצפי שינוי הריביות, מדדים ועוגנים. יש לציין שלא בטוח כמה אפשר להתבסס על תחזיות כשמדובר על הלוואה לטווח ארוך של 20 עד 30 שנים אבל כשהפרמטרים זהים יותר קל ונוח להשוות. ברגע שבנק ישראל יכריח את הבנקים לעבוד במודל מסוים זה יכריח גם את יועצי המשכנתאות לעבוד לפי תחזיות בנק ישראל. העיקרון החשוב הוא קודם כל לשקף ללווה שזה לא משנה כמה כסף הוא לוקח אלא כמה כסף הוא מחזיר. לקחת כסף זה קל, השאלה היא באיזה מחיר ובאיזה תנאים.

הבעיה המשמעותית ביותר ברפורמת המסלולים היא שהיא אינה חלה על הגופים החוץ-בנקאיים שאינם נתונים לשליטת בנק ישראל וממשיכים לייקר את הריבית. נתוני ההלוואות החוץ בנקאיות נמצאות בצמיחה וללא הגבלה מסוימת, לרפורמה הזו ולרפורמות אחרות של בנק ישראל אין אפשרות ממשית לבצע שינוי בשוק

מאת: יועצי המימון והמשכנתאות של גפן פיננסים

הפוסט האם רפורמת המשכנתאות היא אכן בשורה הופיע לראשונה ב-גפן בסד.

לאחרונה העלאה בנק ישראל את הריבית במשק לרמה של 1.25% – הרמה הגבוהה ביותר מזה 9 שנים.
להחלטה זו יש השפעה רבה על הפעילות בכלכלה הישראלית, ובמיוחד לאלו שנטלו משכנתאות במסלולים
הצמודים לריבית הפריים. עליית הריבית באה זמן קצר לאחר שבנק ישראל הסיר את ההגבלה שנהגו
במשך שנים, שניתן היה לקחת עד שליש מהמשכנתא במסלול צמוד לפריים ואפשר ללווים לקחת גם שני
שליש (כפול) מגובה המשכנתא צמוד לפריים.

גם רוכשי דירות שטרם נטלו את המשכנתא ומתכננים לקחת משכנתא בקרוב, עקב עליית הריבית חוששים
מגובה ההחזרים וההתחייבויות החודשיות הצפויות אולי עוד לעלות עקב מגמת בנק ישראל והתחזיות
להמשך עליית ריבית הפריים.
בזמן שרבים מתלבטים האם לחשב מסלול מחדש, האם למחזר את המשכנתא ובמיוחד האם כדאי לחכות
ולא לקחת משכנתא? התשובה היא לא, ליתר דיוק, לא בהכרח.

כותרות העיתונים מכריזות: "התכוננו להיפרד מעשרות אלפי שקלים נוספים". חברות מימון שונות מציעות
"תמהיל נכון לתקופה הזו", או הלוואות עם ביטחון להחזר יציב וללא תלות בריבית הפריים, אבל
במשכנתאות הראיה צריכה להיות רחבה יותר ולא נקודתית. התקופה הקרובה היא תקופת למידה.
העולם מתמודד כעת עם משבר יוקר מחייה ואנרגיה גלובלי, נוכל לקוות שזו תהיה תקופה קצרה, אבל זה
מלמד אותנו שבניית משכנתא צריכה להיות בניית תמהיל נכונה גם בתנאי שוק משתנים. המשק אינו כל
הזמן עם ריבית אפסית עומד על תילו באופן שאין שינויים משמעותיים – מורגשים, וחשוב להבין כי הוא עשוי
להשתנות ושבחירת תמהיל משכנתא איננה לכל החיים.

משכנתא היא התחייבות כספית משמעותית אבל אפשר לשנות את התמהיל המרכיב אותה בכל תקופת זמן
ובתנאים מסוימים, או לחילופין ניתן לבחור מסלולים שישמרו עלינו משינויי השוק ויקבעו את ההחזר באופן
המתאים לנו. גוף מימון לא יכול למכור לנו "תמהיל מותאם לתקופה זו" שכן תמהיל הוא עניין אינדיוודואלי.
יש משפחה המשתכרת 20,000 שקל בחודש ומשלמת החזר בגובה 4000 שקל על המשכנתא, במקרה זה
שינוי של 200 או 300 שקל בחודש אולי לא יכבידו עליהם. אבל כשהמשק יחזור לאזור ריבית נמוכה ויחלו
מיחזורי המשכנתא , סביר כי לא יהיה להם קנס יציאה המושתת היום על לווים הממחזרים את המשכנתא
במקרים מסויימים. יש משפחה המשתכרת פחות, וההחזר של ה4000 בחודש הוא המקסימלי שיכולה
להרשות לעצמה, ולכן עדיף לה לבחור מסלול יציב וקבוע כי שינויים בשוק עלולים לפגוע לה באיכות החיים.

קצת צניעות נדרשת, מכיון שעדיין לא קיים אדם שהיה בעתיד. נכון, יש תחזיות כלכליות אבל איש אינו
באמת יכול לחזות מה בנק ישראל יעשה בהמשך. יכול להיות שבנק ישראל ישיג את ההאטה באינפלציה
ובשוק הדיור ע"י העלאת הריבית שנעשתה, והוא לא יצטרך להכריז על עלייה נוספת. ומנגד, אולי תהיה
ירידה? היום אנו למדים שהריבית איננה חזות הכל. יש לבדוק את תנאי המשכנתא, יתרה, מסלול וריבית
בהתאם לצרכי המשפחה.

אנשים תמיד ימשיכו לקנות נדל"ן, תמיד יהיה צורך בסיסי בקורת גג. יכול להיות שעליית הריבית תצנן מעט
את שוק המשקיעים, הביקוש יירד וכמה שחקנים ייצאו מהמשחק, אבל לבטח לא תהיה הצטננות בשוק
הנדל"ן. עליית הריבית לא תמנע מהאנשים לקנות את בית המגורים שהם רוצים וחולמים עליו, הסוד הוא
תכנון.

מאת: יועצי המימון והמשכנתאות של גפן משכנתא

הפוסט למחזר או לוותר?  הופיע לראשונה ב-גפן בסד.

בני הגיל השלישי והפנסיונרים נתקלים בקושי הזה בעיקר. בני 60 ויותר שאינם מעוניינים להיות חלק "ממרוץ הגבינה", ולהוסיף  עבודה או שעות במשרד לצורך הגדלת ההשתכרות, או פנסיונרים שגובה הקצבה איננו משמעותי, בבואם לבנק לקבל משכנתא נתקלים בסרוב מוחלט להעמדת ההלוואה, גם איו ברשותם דירות בעלות שווי גבוה מאוד.

דווקא בני הגי השלישי שמעוניינים לשפר את איכות חייהם, הטיפולים, רכישות או קצבה חודשית קבועה כתופת לפנסיה, נדחים ונמנעים מהגשת החלום.

כיום גם בשל גובה מחיר הדיור הגבוה, צעירים רבים אינם מגיעים להון העצמי הנדרש לצורך רכישת דירה, ופונים אל ההורים או אפילו הסים והסבתות בעזרה, לא תמיד בידי ההורים הון נזיל מיותר שיכולים לתת אותו כסיוע לילדים, ולממן את ההון העצמי בשעבוד הדירה שלהם, בשל הכנסתם הנמוכה גם הבנק לא מאשר.

המענה לכך ניתן על ידי הלוואת משכנתא מיוחדת, שרבים מכנים אותה "משכנתא הפוכה ",

מהיכן מקור השם ?

כל משכנתא שאנחנו לוקחים מהבנק, מי שלא יודע מתישהו צריך להחזיר… ואיך ההחזר מתבצע, מדי חודש יש תשלום המכסה חלק מתוך ההלוואה בצירוף ריבית לבנק, וכך לאט אט במשך שנים ועד 30 שנה, הלווה מסלק את ההלוואה.

אבל במשכנתא הפוכה, קורה בדיוק ההפך. הלווה נוטל את ההלוואה ולא משלם כלום, או אולי לפי בקשתו סכום נמוך המשקף רק תשלום בגין הריבית על ההלוואה, ללא תשלום על קרן החוב.

החוב עצמו יפרע רק לאחר ה"120 שנה", לאחר שהלווה הלך לבית עולמו או החליט למכור את הדירה.

בעצם, כדי לקבל את הלוואת המשכנתא ההפוכה, לא נדרשות כל ערבויות ליכולת תשלום ההחזר החודשי או כל הוכחה על הכנסה כלשהי – הדבר היחיד שנדרש כדי לקבלה הוא בעלות על נכס, וכך יכול הקשיש להשיג הכנסה חודשית או חד-פעמית נוספת שתיטיב עמו.

אפשר להשתמש במשכנתא גם לצורך מעבר לבית אבות או דיור מוגן, וגם פה מועד פירעון ההלוואה יגיע רק עם עזיבת הדייר את בית האבות או הדיור המוגן או עם פטירתו (ע"י מכירה של דירתו).

היתרון הנוסף בלקיחת משכנתא הפוכה הוא האפשרות של הקשיש להשיג מקור מימון נוסף באופן עצמאי וללא שיידרשו ילדיו לשאת בעול הכלכלי, כל זאת בלי לאבד את ביתו. הקשיש נשאר בעלי הדירה ויכול לגור בה, עד מועד הפירעון. ככל ששווי הדירה גדול יותר, וככל שגילו של הקשיש מתקדם יותר, עולה סכום ההלוואה שאותו ניתן לקבל.

היתרון הבולט של משכנתא הפוכה הוא שהיא מקור זמין של כסף שניתן לקבלו באופן חד-פעמי או בתשלומים חודשיים, ושאין בו החזרים חודשיים שמקשים על הלווה לעמוד בהם.

מהו החיסרון? הגופים השונים שמציעים משכנתא הפוכה מציעים גם ריביות שונות.

כאשר לוקחים משכנתא הפוכה יש לקחת בחשבון כי בסופו של דבר, כאשר הדירה תימכר לצורך הפירעון, ישמש רובו הגדול של הסכום שהתקבל מהמכירה (או כולו) לסילוק חוב ההלוואה, כך שבעלי הדירה או יורשיהם לא צפויים לקבל תמורה רבה ממכירת הנכס.

משכנתא הפוכה מציעה שדרוג לאיכות חייו של הקשיש בהווה ועד סוף חייו, והיא פחות מתאימה לקשיש שנהנה מהכנסה גבוהה ומצפה לכך שילדיו ייהנו מתמורה מקסימלית מהנכס לאחר מותו.

עם זאת, יש כאלה שיעדיפו לדאוג לרווחתו הכלכלית של הקשיש בהווה ובכך להקל מבחינה כלכלית גם על בני משפחתו עוד בחייו.

משכנתא הפוכה – איך מחזירים אותה?

כאשר יש להחזיר את ההלוואה (כאמור עם עזיבת הקשיש את הנכס או עם פטירתו) על הקשיש או בני משפחתו להחזיר את הסכום בגובה ההלוואה, בנוסף לריביות שהצטברו.

הם יכולים לבחור האם לעשות זאת מכספם הפרטי, או דרך מכירת הנכס. במידה והתמורה ממכירת הנכס עולה על סכום ההלוואה שיש להחזיר תימסר כמובן היתרה לקשיש או לבני משפחתו. כאמור, בשום מקרה הבעלות על הנכס אינה עוברת לידיו של הבנק, אך זה רשאי לפי חוק, באם הקשיש או בני משפחתו אינם יכולים להחזיר את הלוואה, למכור אותו על מנת לסלק את החוב וכמובן להעביר את היתרה לידי המשפחה.

ללווה במשכנתא הפוכה, ישנן מספר אפשרויות של תשלום;

1. שלא לשלם כלל תשלום חודשי, והריבית החייבת שבכל חודש נזקפת לקרן החוב, ואף היא צוברת ריבית בחודש הבא – "ריבית דריבית".
2. תשלום הריבית עצמה מדי חודש (או רבעון. תלוי בגוף המלווה), ובסיום ההלוואה על פי הכללים לעיל, תשולם קרן החוב הראשונית.
3. בנוסף, ניתן אחת לתקופה לשלם חלק מקרן ההלוואה בבת אחת (ישנן גופים המקפידים שהסכום לא יפחת מ50,000 ₪).

משכנתא הפוכה שונה ממשכנתא רגילה

1. לא נדרש ללווים לעשות ביטוח חיים ורק ביטוח הנכס
2. אין הגבלה באורך התקופה של ההלוואה, ככלל שלושים שנה הקיים במשכנתא רגילה

לסיכום, משכנתא הפוכה היא עוד כלי המוצע היום על ידי גופים מסחריים על מנת לאפשר לקשישים מקור מימון נוסף, במידה והם אינם נהנים מהכנסות המספיקות לקיומם,( או שעברו את הגיל המקסימלי לתשלום המשכנתא, כפי הנהוג בבנקים עד גיל  – 80 )75.

טבלת אחוזי המימון של משכנתא הפוכה

בשנים האחרונות הצטרפו שחקני רבים להעמדת ההלוואה הללו לבני הגיך השלישי, דווקא בגלל שתוחלת החיים עלתה, התייקרות מוצרים ודור של צעירים שזקוק לתמיכת ההורים ברכישת הדירה.

כניסת מספר חברות ביטוח, בנק ובתי השקעות לתחום יצר תחרות חיובית בפתרונות עבור קהלים רבים יותא (כדוגמת מושבים, אזורי מגורים בפריפריה) מטרות ההללואה, וכמובן תנאי ההלוואה טובים יותר עבור הלווים

רפאל שחור, מנכ"ל הראל פריים משכנתאות ומימון

הפוסט משכנתא הפוכה  / משכנתא פנסיונית – מה זה ולמה זה כדאי? הופיע לראשונה ב-גפן בסד.