בכל פעם שרוצים לקחת משכנתא, הבנק מעמיד למבחן את "כושר ההחזר " של הלווה, את סך ההכנסה הפנויה לעומת ההתחייבויות וההחזר החודשי הצפוי אחרי לקיחת המשכנתא.
מרבית הפניות שמסורבות על ידי הבנקים לקבלת המשכנתא, הן בשל הסיבה של "אי עמידה בכושר החזר", כלומר שגובה ההכנה לעומת גובה ההחזר החודשי, איננו עומד בכללי הבנק וכללי הרגולציה שמחיל בנק ישראל.
בני הגיל השלישי והפנסיונרים נתקלים בקושי הזה בעיקר. בני 60 ויותר שאינם מעוניינים להיות חלק "ממרוץ הגבינה", ולהוסיף עבודה או שעות במשרד לצורך הגדלת ההשתכרות, או פנסיונרים שגובה הקצבה איננו משמעותי, בבואם לבנק לקבל משכנתא נתקלים בסרוב מוחלט להעמדת ההלוואה, גם איו ברשותם דירות בעלות שווי גבוה מאוד.
דווקא בני הגי השלישי שמעוניינים לשפר את איכות חייהם, הטיפולים, רכישות או קצבה חודשית קבועה כתופת לפנסיה, נדחים ונמנעים מהגשת החלום.
כיום גם בשל גובה מחיר הדיור הגבוה, צעירים רבים אינם מגיעים להון העצמי הנדרש לצורך רכישת דירה, ופונים אל ההורים או אפילו הסים והסבתות בעזרה, לא תמיד בידי ההורים הון נזיל מיותר שיכולים לתת אותו כסיוע לילדים, ולממן את ההון העצמי בשעבוד הדירה שלהם, בשל הכנסתם הנמוכה גם הבנק לא מאשר.
המענה לכך ניתן על ידי הלוואת משכנתא מיוחדת, שרבים מכנים אותה "משכנתא הפוכה ",
מהיכן מקור השם ?
כל משכנתא שאנחנו לוקחים מהבנק, מי שלא יודע מתישהו צריך להחזיר… ואיך ההחזר מתבצע, מדי חודש יש תשלום המכסה חלק מתוך ההלוואה בצירוף ריבית לבנק, וכך לאט אט במשך שנים ועד 30 שנה, הלווה מסלק את ההלוואה.
אבל במשכנתא הפוכה, קורה בדיוק ההפך. הלווה נוטל את ההלוואה ולא משלם כלום, או אולי לפי בקשתו סכום נמוך המשקף רק תשלום בגין הריבית על ההלוואה, ללא תשלום על קרן החוב.
החוב עצמו יפרע רק לאחר ה"120 שנה", לאחר שהלווה הלך לבית עולמו או החליט למכור את הדירה.
בעצם, כדי לקבל את הלוואת המשכנתא ההפוכה, לא נדרשות כל ערבויות ליכולת תשלום ההחזר החודשי או כל הוכחה על הכנסה כלשהי – הדבר היחיד שנדרש כדי לקבלה הוא בעלות על נכס, וכך יכול הקשיש להשיג הכנסה חודשית או חד-פעמית נוספת שתיטיב עמו.
אפשר להשתמש במשכנתא גם לצורך מעבר לבית אבות או דיור מוגן, וגם פה מועד פירעון ההלוואה יגיע רק עם עזיבת הדייר את בית האבות או הדיור המוגן או עם פטירתו (ע"י מכירה של דירתו).
היתרון הנוסף בלקיחת משכנתא הפוכה הוא האפשרות של הקשיש להשיג מקור מימון נוסף באופן עצמאי וללא שיידרשו ילדיו לשאת בעול הכלכלי, כל זאת בלי לאבד את ביתו. הקשיש נשאר בעלי הדירה ויכול לגור בה, עד מועד הפירעון. ככל ששווי הדירה גדול יותר, וככל שגילו של הקשיש מתקדם יותר, עולה סכום ההלוואה שאותו ניתן לקבל.
היתרון הבולט של משכנתא הפוכה הוא שהיא מקור זמין של כסף שניתן לקבלו באופן חד-פעמי או בתשלומים חודשיים, ושאין בו החזרים חודשיים שמקשים על הלווה לעמוד בהם.
מהו החיסרון? הגופים השונים שמציעים משכנתא הפוכה מציעים גם ריביות שונות.
כאשר לוקחים משכנתא הפוכה יש לקחת בחשבון כי בסופו של דבר, כאשר הדירה תימכר לצורך הפירעון, ישמש רובו הגדול של הסכום שהתקבל מהמכירה (או כולו) לסילוק חוב ההלוואה, כך שבעלי הדירה או יורשיהם לא צפויים לקבל תמורה רבה ממכירת הנכס.
משכנתא הפוכה מציעה שדרוג לאיכות חייו של הקשיש בהווה ועד סוף חייו, והיא פחות מתאימה לקשיש שנהנה מהכנסה גבוהה ומצפה לכך שילדיו ייהנו מתמורה מקסימלית מהנכס לאחר מותו.
עם זאת, יש כאלה שיעדיפו לדאוג לרווחתו הכלכלית של הקשיש בהווה ובכך להקל מבחינה כלכלית גם על בני משפחתו עוד בחייו.
משכנתא הפוכה – איך מחזירים אותה?
כאשר יש להחזיר את ההלוואה (כאמור עם עזיבת הקשיש את הנכס או עם פטירתו) על הקשיש או בני משפחתו להחזיר את הסכום בגובה ההלוואה, בנוסף לריביות שהצטברו.
הם יכולים לבחור האם לעשות זאת מכספם הפרטי, או דרך מכירת הנכס. במידה והתמורה ממכירת הנכס עולה על סכום ההלוואה שיש להחזיר תימסר כמובן היתרה לקשיש או לבני משפחתו. כאמור, בשום מקרה הבעלות על הנכס אינה עוברת לידיו של הבנק, אך זה רשאי לפי חוק, באם הקשיש או בני משפחתו אינם יכולים להחזיר את הלוואה, למכור אותו על מנת לסלק את החוב וכמובן להעביר את היתרה לידי המשפחה.
ללווה במשכנתא הפוכה, ישנן מספר אפשרויות של תשלום;
- שלא לשלם כלל תשלום חודשי, והריבית החייבת שבכל חודש נזקפת לקרן החוב, ואף היא צוברת ריבית בחודש הבא – "ריבית דריבית".
- תשלום הריבית עצמה מדי חודש (או רבעון. תלוי בגוף המלווה), ובסיום ההלוואה על פי הכללים לעיל, תשולם קרן החוב הראשונית.
- בנוסף, ניתן אחת לתקופה לשלם חלק מקרן ההלוואה בבת אחת (ישנן גופים המקפידים שהסכום לא יפחת מ50,000 ₪).
משכנתא הפוכה שונה ממשכנתא רגילה
- לא נדרש ללווים לעשות ביטוח חיים ורק ביטוח הנכס
- אין הגבלה באורך התקופה של ההלוואה, ככלל שלושים שנה הקיים במשכנתא רגילה
לסיכום, משכנתא הפוכה היא עוד כלי המוצע היום על ידי גופים מסחריים על מנת לאפשר לקשישים מקור מימון נוסף, במידה והם אינם נהנים מהכנסות המספיקות לקיומם,( או שעברו את הגיל המקסימלי לתשלום המשכנתא, כפי הנהוג בבנקים עד גיל – 80 )75.
טבלת אחוזי המימון של משכנתא הפוכה
בשנים האחרונות הצטרפו שחקני רבים להעמדת ההלוואה הללו לבני הגיך השלישי, דווקא בגלל שתוחלת החיים עלתה, התייקרות מוצרים ודור של צעירים שזקוק לתמיכת ההורים ברכישת הדירה.
כניסת מספר חברות ביטוח, בנק ובתי השקעות לתחום יצר תחרות חיובית בפתרונות עבור קהלים רבים יותא (כדוגמת מושבים, אזורי מגורים בפריפריה) מטרות ההללואה, וכמובן תנאי ההלוואה טובים יותר עבור הלווים
רפאל שחור, מנכ"ל הראל פריים משכנתאות ומימון